Roosvelt — Thu, 06 Oct 2005 12:57:11 GMT

L’immobilier est considéré aujourd’hui par ma boulangère comme étant « une valeur refuge ».

Il convient de rappeler que cela n’a pas toujours été le cas. Ainsi si on reprend les articles de presse de 1995 à 1998 (le creux du marché suite à l’éclatement de la bulle immobilière de la fin des années 90), l’immobilier était décrit comme le plus mauvais des placements (charges élevées, rendements locatifs très faibles, gestion locative prenante, espérance de plus-values nulle).

Ainsi, par exemple, pouvait-on lire dans le journal l’Expansion en 1996 :

« Il y a fort à parier que les prix de l'immobilier retrouveront leur nature cyclique, avec une alternance de phases de modeste progression et de déflation.

A très long terme, les prix du logement peuvent augmenter de façon très lente, pour des raisons démographiques, mais dans les quinze ans à venir, si l'on peut toujours envisager l'achat d'une maison ou d'un appartement pour y vivre, il ne faut sûrement pas espérer en dégager des plus-values. Cela signifie que le nombre de transactions sur le marché immobilier va demeurer encore très faible dans les prochaines années, bien loin de la frénésie qui avait marqué l'euphorie des années 80 »

http://www.lexpansion.com/art/6.0.119225.4.html

Mais surtout ma boulangère ignore totalement que l’immobilier a déjà baissé (et pas qu’un peu) lors de l’explosion de la bulle immobilière de la fin des années 1991, aboutissant à des baisses de prix de 40% en moyenne (Cf question n° 8: Y a t-il un risque de Krach immobilier alors que le contexte n’est pas du tout le même que lors de la crise immobilière des années 1990-1991)

Si l’on prend la moyenne d’évolution des prix de l’immobilier depuis 50 ans, la moyenne annuelle de hausse des prix est effectivement positive (le « trend » est haussier), toutefois il convient de se méfier des moyennes sur de très longues périodes.

En effet, les prix de l’immobilier ont connu des cycles importants :

- une phase de hausse importante entre 1970 et la fin des années 90, mais qui doit énormément à l’inflation qui était alors très importante (plus de 13% en 1980 par exemple). Les prix de l’immobilier augmentaient avec l’inflation et les salaires également (indexés sur l’inflation jusqu’en 1983).

- Une phase de baisse importante entre 1991 et 1997, entre -30 et 40% sur les prix réels, les prix sont tombés sous leur moyenne à long terme ;

- Enfin une nouvelle phase de hausse à partir de 1998 avec une accélération de la hausse des prix à partir de 2002.

Cf http://www.foncier.org/statistiques/accueil_statistiques.htm (Jacques Friggit observe que les prix de l’immobilier évoluent historiquement dans un tunnel de plus ou moins 10% autour de sa moyenne à long terme, mais que depuis 2002 ces prix sont complètement sortis de ce tunnel.)

Ainsi, prendre des moyennes historiques sur un demi-siècle ou un siècle n’a pas grand sens. Lors de l’age d’or de la dernière bulle boursière, les actions étaient également présentées comme le meilleur placement sur le long terme.

La notion de valeur refuge est donc extrêmement fluctuante selon les époques. Ce qui apparaissait hier comme une « valeur refuge » ne l’est plus aujourd’hui et de même ce qui semble l’être aujourd’hui ne le sera plus demain. La pertinence d’un achat est avant tout une question de bon timing.

Il est à noter que la notion de « valeur refuge » est essentiellement véhiculée par la génération du baby-boom qui trouvait alors dans l’immobilier un moyen efficace de se protéger contre l’inflation qui grignotait alors leur épargne. Les emprunteurs des années 70, grâce à une inflation à deux chiffres et des salaires indexés ont remboursé leurs emprunts en monnaie de singe (durée de prêt qui à l’époque ne dépassait pas les 15 ans). (Cf question N°1)

Chaque année de remboursement passant allégeait le poids des mensualités alors que dans le même temps les salaires progressaient. A l’époque, on achetait d’abord un bien, on remboursait le crédit en monnaie de singe, puis on rachetait plus grand avec la même monnaie de singe etc…

Aujourd’hui, la situation du marché de l’emploi et la mondialisation exercent de fortes pressions à la baisse sur les prix et les salaires. Ainsi, aujourd’hui, malgré des taux historiquement bas qui font exploser la masse monétaire en circulation dans l’économie et la flambée des matières premières, l’inflation demeure à des niveaux planchers. L’immobilier se comporte comme une éponge à liquidité et empêche toute tension inflationniste. Compter sur une reprise de l’inflation pour diminuer le poids de ses mensualités de crédit apparaît donc totalement illusoire aujourd’hui.

D’ailleurs, réaliste sur la situation économique et leur évolution de revenues à court et moyen terme, aucun emprunteur actuel ne conditionne d’ailleurs son achat à un espoir d’un reprise de l’inflation. La motivation principale qui pousse à l’achat demeure la croyance en : « l’immobilier ça baisse jamais ».

« A certaine génération il est beaucoup donné. A d’autres au contraire, il est beaucoup demandé »

Franklin Roosevelt

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